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note d’information au 5/11/07 5 novembre, 2007

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Cette note a pour objectif de vous informer sur notre situation actée par le jugement au profit de SOFISOL et sur nos avancées en matière de négociation. 

1. Rappel de la décision du jugement : 

a. Le Tribunal a cédé les actifs de la société « Gestion Chalets Thabor » à SOFISOL : 

  i. Le bureau de réception de la résidence 

  ii. L’appartement de fonction 

  iii. Les matériels propres à l’exploitation de l’activité Résidence de Tourisme : 

     1.Le système de téléphonie 

     2. Le parc téléviseurs 

     3. Le sauna, salle de gym 

     4. Le matériel de la buanderie 

     5.Le mobilier mobile de la résidence et de nos appartements 

  iv. Les contrats de services pour exploiter la Résidence en mode « Résidence de Tourisme », afin de maintenir le statut fiscal 

b. Le Tribunal a nommé SOFISOL comme gestionnaire unique, charge à lui de nous convaincre de signer un nouveau bail, il faut que 70% des propriétaires signent avec SOFISOL pour que tous nous gardions nos avantages acquis : 

  i. Réductions fiscales acquises 

  ii. Avoirs fiscaux acquis si déficit foncier 

  iii. TVA non payée sur les appartements 

  iv. A priori, il nous faut re-signer un bail au plus tard 1 mois après la décision du Tribunal soit le : 16/11/2007, cependant il y des informations contradictoires sur ce point…donc nous pensons que nous aurons d’autres infos plus précises à ce sujet très rapidement. 

2. Eléments financiers qui ont évolué depuis notre achat en 2001 : 

a. Nos loyers ont augmenté d’environ 20% en 6 ans alors que le prix de vente net (le prix réellement facturé et encaissé par TRANSMONTAGNE RÉSIDENCES) des semaines de location en « moyenne- montagne » et en particulier dans notre Résidence ont chuté de 25% en moyenne sur la même période, il y a donc une inéquation financière pour l’exploitant. 

b. Les % de commissions des Tours Opérateurs sont importants (entre 20 et 30%) et TRANSMONTAGNE RÉSIDENCES a visiblement cassé les prix, cette mauvaise convergence a amené au résultat que nous vivons actuellement. 

Le chiffre d’affaire (CA) de notre résidence 2006 publié est de : 374 229,00 € avec un déficit d’exploitation de 41 000 €, les 2 années précédentes sont identiques, il y a donc un vrai problème sur ce « business » et nous ne pouvons pas imaginer maintenir nos loyers actuels dans ce modèle économique, c’est la raison pour laquelle le jugement a ordonné la résiliation de nos baux, qui représentent un passif pour le repreneur. 

3. Eléments sur la proposition de SOFISOL : 

a. Nous sommes en contact avec M. Schaeffer PDG de SOFISOL, qui va vous envoyer une documentation d’informations sur sa compagnie et sa proposition de baux ; nous devrions aussi le rencontrer sous peu. 

b. Sa proposition de baux sera calée sur : 

     i. Le CA hébergement net de notre résidence ; cette année SOFISOL va sûrement se maintenir sur celui de l’an dernier au maximum.

 Sofisol affirme qu’il ne fera pas mieux que l’an dernier, tout étant quasiment figé suite aux actions engagées par TRANSMONTAGNE RESIDENCES. 

     ii. Un % de reversement des loyers sur ce CA, % qui pourrait être revalorisé les années prochaines, ce % sera de 40% car il correspond à celui de la profession. 

Dans ce contexte notre baisse de nos loyers serait également entre 40 et 50%, pour l’année qui vient. 

Vous trouverez ci-dessous le CA annuel  par type d’appartement, le revenu perçu sur 2005/2006 et le revenu que nous devrions avoir avec la proposition de SOFISOL : 

CA Résidence 

Valeur 

2005/2006 

  

  

SOFISOL 

  

  

Cette hypothèse qui est la plus pessimiste pour notre Résidence devrait évoluer à la hausse pour les années prochaines, ce qui in fine au terme de nos 9 années de location et compte tenu de notre prix d’achat : 2000 Euros le M2 au lieu de 4000 Euros le M2 à ce jour sur Valfréjus (Chalets de Florence) restera attractif et valorisant pour notre patrimoine en cas de revente. 

4. Notre stratégie de négociation : 

a. Obtenir un bail couvrant jusqu’au terme de nos 9 ans d’engagement vis-à-vis du fisc soit environ 3 ans (et 2 mois) et non pas repartir sur 9 ans. 

b. Proposer un modèle économique pour la saison actuelle plus favorable et calé sur le réalisé en % d’occupation de la saison dernière avec un prix de vente moins bradé ce qui nous amènerait à ce résultat : 

CA Résidence 

Valeur 2006/2007 

  

  

SOFISOL 

  

c. Négocier à la hausse le % de reversement du Chiffre d’Affaire si possible à 50% 

d. Négocier un minimum garanti de loyer de 50% basé sur le Chiffre d’Affaire prévisionnel. 

e. S’engager avec l’association dans une relation gagnant/gagnant avec SOFISOL 

f. Obtenir une plus grande flexibilité sur l’utilisation ou non des semaines d’occupation 

  

5. Autre alternative : choisir un autre gestionnaire. 

Nous sommes actuellement en discussion avec un autre gestionnaire très sérieux : Montagne Mer et Vacances : www.mmv.fr, il possède un Hôtel-Club à Valfréjus et de nombreux Hôtels et Résidences en France. 

a. Les points positifs de cette offre : 

     i. Un % sur un Chiffre d’Affaire sur l’hiver : minimum 45% dont un loyer garanti au minimum de 115 000 Euros sur l’année pour la résidence, cela fait 77 % (115/150) du CA proposé par Sofisol pour l’année qui vient et 40 % (115/284,7) du revenu actuel. 

     ii. Un % de remise sur leurs destinations en France. 

     iii. Nos clients de notre résidence pourront bénéficier des services restauration, mini-clubs et espace détente proposés par leur site de Valfréjus, ce qui est un vrai plus commercial. 

     iv. Nous pourrions avoir un bail  couvrant la période restant à couvrir. 

     v. C’est une belle société, cela est valorisant pour notre bien. 

b. Les points négatifs de cette offre : 

     i. MMV n’ouvre pas l’été à Valfrejus. 

     ii. MMV devra négocier avec SOFISOL pour reprendre les contrats tiers d’exploitation des services pour la Résidence.  

     iii. MMV devra racheter à SOFISOL les mobiliers mobiles et matériels pour l’exploitation de la Résidence. 

     iv. SOFISOL peut donc bloquer cette négociation. 

     v. MMV ne nous versera pas de loyers avant décembre 2008 (à négocier), ils n’ouvriront pas cet hiver mais signeront le bail cette année afin que nous ne soyons pas hors cadre RT pour le fisc. 

CONCLUSION: 

Notre objectif est de rester dans le cadre « Résidence de Tourisme », et donc de donner la priorité à la solution SOFISOL, mais nous voulons au plus tôt optimiser le modèle économique. 

 C’est pourquoi ce travail économique réalisé sur notre résidence et cette proposition d’un autre gestionnaire devraient nous permettre de mieux négocier. 

Nous sollicitons donc votre soutien à notre démarche par les moyens suivants : 

.Adhérer rapidement (si vous ne l’avez déjà fait) à notre association, vous avez les éléments pour le faire. 

.Répondre positivement à la proposition de SOFISOL car les conséquences pourraient être très graves pour tous les propriétaires : 

     Rendre caduque le maintien de la résidence en statut Résidence de Tourisme. 

     Et devoir rembourser : 

     -La TVA : les 14/20ème du montant de votre TVA 

     -Les 4 années de réduction fiscales dont vous avez été bénéficiaires 

     -Les avoirs fiscaux si vous avez eu des déficits fonciers 

Cela nous coûtera à tous bien plus cher que la baisse de nos loyers sur les 3 ans et 2 mois à courir avec le fisc …et un appartement sans bail commercial n’a quasiment aucune valeur commerciale en revente… 

Nous vous remercions de votre confiance et de votre soutien, nous vous tiendrons informés de l’évolution de la situation et du contenu des propositions à venir afin d’obtenir les meilleures conditions de reprise pour nos futurs baux. 

N’hésitez pas à informer les membres du Conseil d’Administration de vos analyses, remarques et souhaits. 

Le bureau de l’Association. 

THAM VO, PERROT, FREMOND, PENSEC, NEVEU, TOTA 

Tél de l’Association :   +33 4 86 20 09 06 – Fax de L’Association : +33 1 72 74 73 28 

 

Le bureau d’A.P.C.T 1 novembre, 2007

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Coordonnées des Membres du Conseil d’administration

    

Nom : PENSEC Prénom : CLAUDE 

Fonction : Président Adresse : 10, Rue du Général de Gaulle – 29750 LOCTUDY 

téléphone : 02 98 66 51 29 Adresse de messagerie :  claude.pensec@wanadoo.fr 

    

Nom : PERROT Prénom : Philippe 

Fonction : Secrétaire Adresse :  chemin de LA PRAIRIE – 71260 LUGNY 

téléphone : 03 85 33 25 44   

  Nom : FREMOND 

Prénom : GERARD Fonction : Trésorier 

dresse : 18, chemin des Combes – 69370 Saint Didier au Mont d’Or téléphone : 04 78 35 17 61 

    

Nom : TOTA Prénom : DANTE 

Fonction : Trésorier adjoint Adresse : 52 rue du dauphiné 69003 LYON 

Téléphone : +33 6 17 218 719

 

   Nom : BOUDOT 

Prénom : Régine Fonction : Secrétaire adjoint 

Adresse : 24, Montée de la Ladrière  -  38080  SAINT-ALBAN DE ROCHE. Téléphone :  04 74 43 20 87   

  Nom : THAM VO 

Prénom : MINH Fonction : membre 

Adresse : 68 CHEMIN DE LA FRUITIERE 74330 LOVAGNY Téléphone : 06 89 30 64 57 

  Nom : GRANGE 

Prénom : YVAN Fonction : membre 

Adresse : 6 rue des Alouettes    Téléphone : 04 78 09 74 16 

   Nom : MIRAMAND 

Prénom : THIERRY Fonction : membre 

Adresse : 71 Avenue du Pilat    42100 SAINT-ETIENNE Téléphone : 06 30 60 29 12 

  Nom : NEVEU 

Prénom : CHRISTINE Fonction : membre 

Adresse : 17 bis rue sartoris, 92250 La Garenne colombes 

Téléphone : 06 33 33 27 69   

Nom : MARTI Prénom : JEAN LOUIS 

Fonction : Vice Président  Adresse : 69 rue Mathieu de la Drôme  26000 VALENCE téléphone : 04 75 41 04 33 

Statuts de l’A.P.C.V

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statuts          Fait à Villeurbanne,  le 27 / 09 / 2007

Article 1 :
Il est créé entre les adhérents aux présents statuts une association régie par la loi du 1er juillet 1901 et le décret du 16 août 1901, ayant pour dénomination:
« Association des propriétaires des Chalets du Thabor  » A.P.C.T

Article 2 : Objet
Cette association a pour objet de la défense des intérêts des copropriétaires de la résidence des  Chalets du Thabor à Valfréjus.
Cette association peut « ester en justice » au profit de ses membres.

Article 3 : adresse
Le siège social de l’association est fixé à : .Association des propriétaires des Chalets du Thabor  » A.P.C.T 

Chez Monsieur PERROT Philippe 

adresse : Chemin de la prairie 71260 LUGNY

 

Il pourra être transféré par simple décision du conseil d’administration qui devra alors en informer tous les adhérents ( par lettre, e-mail, affichage, presse, etc … )

Article 4 : durée
La durée de l’association est indéterminée.

Article 5 : adhésion
Pour faire partie de l’association, il faut : 

- être copropriétaire aux Chalets du Thabor
- souscrire un bulletin d’adhésion,
- acquitter une cotisation annuelle d’un montant de : 15 €, la première année
- accepter les statuts et règlements de l’association.

Article 6 : cotisation
Une cotisation annuelle doit être acquittée par les adhérents. Son montant est fixé par l’assemblée générale.
Cette cotisation a pour but d’assurer le fonctionnement de l’association ( courrier, frais divers, téléphone, etc … )

Article 7 : radiation
La qualité de membre se perd : 

- par la perte de la qualité de propriétaire dans la résidence des Chalets du Thabor à Valfréjus

- par décès,
- par démission qui doit être adressée par écrit au CA
- par non paiement de la cotisation dans un délai de deux mois après sa date d’exigibilité
- par non paiement d’appels de fonds particuliers dans un délai d’un mois après sa date d’exigibilité ( voir article 8 )

Article 8 : ressources décidées en Assemblée Générale Ordinaire ou Extraordinaire
Les ressources de l’association comprennent :
- Le montant des cotisations,
- Les rentrées diverses autorisées par la loi ( organisation d’activités dites « lucratives » ),
- Appels de fonds particuliers auprès des adhérents pour des actions particulières ( action en justice, consultation d’avocats, de notaires, etc … )

Article 9 : conseil d’administration
L’association est dirigée par un conseil d’administration de 6 membres au minimum, élus pour 2 années par l’assemblée générale.
Ces membres sont rééligibles sans limites de mandats.

Leurs fonctions sont bénévoles 

Il élit en son sein :
Un président : qui représente l’association dans tous les actes de la vie civile. Il a, notamment, qualité pour ester en justice au nom de l’association. Il peut être secondé par un Vice-Président

Le secrétaire : chargé de tout ce qui concerne la correspondance et les archives. Il rédige les procès verbaux des réunions et des assemblées ainsi que toutes les écritures concernant le fonctionnement de l’association, à l’exception de celles qui concernent la comptabilité. Il tient le registre spécial prévu par l’article 5 de la loi du 1 er juillet 1901 et les articles 6 et 31 du décret du 16 août 1901. Il assure l’exécution des formalités prescrites par les dits articles. Il peut être assisté par un Secrétaire-adjoint

Le trésorier : chargé de tenir ou faire tenir sous son contrôle la comptabilité de l’association. Il effectue tous paiements et reçoit, sous la surveillance du Président, toutes sommes dues à l’association. Il ne peut aliéner les valeurs constituant le fonds de réserve qu’avec l’autorisation du Conseil d’Administration. Il tient une comptabilité régulière de toutes les opérations qu’il effectue et rend compte à l’Assemblée Générale annuelle qui approuve sa gestion. Il peut être assisté par un Trésorier-adjoint.

  

En cas de vacances, le conseil pourvoit provisoirement au remplacement de ses membres jusqu’à la prochaine assemblée générale.


Article 10 : réunion du conseil d’administration
Le conseil se réunit au moins une fois tous les six mois.
Les décisions sont prises à la majorité des voix.
Le Président dispose d’une voix prépondérante.

Les réunions font l’objet d’un procès verbal diffusé à tous ses membres.

Article 11 : rémunération
Tout membre de l’Association peut prétendre au remboursement des frais engagés lors de sa participation à une mission demandée par le Conseil d’Administration, sur présentation des justificatifs et sur les bases suivantes : 

·          frais de déplacement : remboursement sur la base du tarif SNCF 2ème classe 

·          frais de repas et  d’hôtel : remboursement sur la base du barème de l’URSSAF 

·          frais de téléphone : remboursement sur la base des frais réels. 

Article 12 – Assemblée générale ordinaire
L’assemblée générale comprend tous les membres à jour de leur cotisation.
Les convocations seront envoyées au moins trois ( 3 )semaines avant le jour de l’assemblée par le secrétaire
Les points qui seront évoqués devront être indiqués sur la convocation: rapport d’activité, financier, questions diverses qui permettront un dialogue entre les membres du C.A et les adhérents .
Les adhérents sont convoqués par :
* convocation individuelle, ( par lettre, e-mail, etc … )
* bulletin d’information ( si existence )
L’assemblée générale se réunit chaque année avant le 30 juin.
Les décisions sont prises à la majorité des membres présents ou représentés. ( utilisation de mandats. Chaque membre ne peut détenir qu’un maximum de 5 mandats ).
Les décisions sont prises à mains levées ou à bulletin secret.

Le président, assisté des membres du conseil, préside l’assemblée et expose la situation morale de l’association.
Le trésorier rend compte de sa gestion et soumet le bilan à l’approbation de l’assemblée. Les comptes pourront être examinés par plusieurs membres avant l’assemblée générale. Ceux-ci rendront compte de leur mission devant l’assemblée.
L’assemblée élit tous les deux ( 2 ) ans les  membres du C.A de l’association.

Un procès-verbal de la réunion sera établi. Il est signé par le Président et le secrétaire.

Article 13 – Assemblée générale extraordinaire

L’assemblée générale extraordinaire est compétente pour modifier les statuts, décider la dissolution, la fusion de l’association.

Elle se réunit à la demande d’au moins un tiers des membres, ou sur demande du conseil. 

Elle est convoquée par le président selon les modalités de l’article 12


S’agissant d’une situation exceptionnelle qui peut conditionner l’existence de l’association (dissolution, modification des statuts), les décisions sont prises à la majorité des 2/3 des membres présents ou représentés. ( utilisation de mandats. Chaque membre ne peut détenir qu’un maximum de 5 mandats ).
Les décisions sont prises à mains levées ou à bulletin secret

Un procès-verbal de la réunion sera établi . Il est signé par le Président et le secrétaire

Article 14 – Règlement intérieur

Le conseil d’administration peut décider de l’établissement d’un règlement intérieur qui sera soumis pour approbation à l’assemblée générale.
Lorsqu’il existe, il s’impose à tous les membres de l’association.

Article 15 – Dissolution

La dissolution est prononcée par l’assemblée générale extraordinaire qui nomme un liquidateur. L’actif sera dévolu conformément à l’article 9 de la loi du 1er juillet 1901 à une association poursuivant un but identique.

Fait à Villeurbanne , le 27 septembre 2007 en deux exemplaires

Bonjour tout le monde ! 10 octobre, 2007

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Il est actuellement en construction mais vous trouverez prochainement toutes les informations utiles aux copropriétaires.

Le Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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